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AfA steht für „Absetzung für Abnutzung" – die steuerliche Abschreibung deiner Immobilie. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude verliert über die Jahre rechnerisch an Substanz, und diesen Wertverzehr darfst du als Vermieter Jahr für Jahr von deinen Mieteinnahmen abziehen. Abschreibungsfähig ist dabei nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises – der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor.

Für Kapitalanleger ist die AfA der vielleicht wichtigste Steuerhebel überhaupt. Sie ist ein reiner „Papieraufwand": Es fließt kein Cent ab, trotzdem sinkt das zu versteuernde Einkommen. Und das Beste: Der Marktwert der Immobilie kann gleichzeitig steigen – steuerlich spielt das keine Rolle. Beim Neubau ist dieser Hebel heute besonders stark, denn der Gesetzgeber hat die Sätze deutlich angehoben.

Die Abschreibungsarten beim Neubau

Beim vermieteten Neubau greifen drei Instrumente:

Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Standard. Zum 1. Januar 2023 wurde der Satz für neue Wohngebäude von zwei auf drei Prozent angehoben – jedes Jahr derselbe Betrag, über rund 33 Jahre.

Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG). Mit dem Wachstumschancengesetz 2024 zurückgekehrt. Sie beträgt 5 % – jedoch nicht von den Anschaffungskosten, sondern jeweils vom verbleibenden Restwert. Dadurch sind die Abzüge am Anfang am höchsten und sinken Jahr für Jahr. Voraussetzung: Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, vermietete Nutzung, und es gibt keine Baukostenobergrenze. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt und lohnt sich, sobald die degressive Rate unter den linearen Wert fällt.

Sonder-AfA (§ 7b EStG). Ein Bonus obendrauf: 5 % pro Jahr über vier Jahre zusätzlich zur regulären AfA – vorausgesetzt, das Gebäude erreicht den Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel, die Baukosten liegen unter 5.200 €/m² und die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 €/m² gedeckelt. In Kombination mit der degressiven AfA sind im ersten Jahr so bis zu 10 % Abschreibung möglich.

Rechenbeispiel & Wirkung auf den Cashflow

Ein vereinfachtes Beispiel macht den Effekt greifbar. Angenommen, vom Kaufpreis entfallen 300.000 € auf das Gebäude (der Bodenanteil ist abgezogen):

Linear (3 %): 9.000 € Abschreibung – jedes Jahr gleich.
Degressiv (5 %): 15.000 € allein im ersten Jahr.

Das sind 6.000 € mehr Abschreibung schon im Jahr 1. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das rund 2.520 € zusätzliche Steuerersparnis – in einem einzigen Jahr. Über die ersten zehn Jahre summiert sich der Vorsprung der degressiven Methode auf gut 30.000 € vorgezogenes Abschreibungsvolumen.

Der entscheidende Punkt ist das Timing: Die degressive AfA schafft den größten Steuervorteil genau dann, wenn die Zinslast am höchsten und der Cashflow am dünnsten ist. Aus einer steuerlichen Buchung wird so echte Liquidität – Geld, das deine Finanzierung in den kritischen Anfangsjahren trägt.

Wie stark dieser Hebel bei einem konkreten Objekt wirkt, hängt von Kaufpreis, Bodenanteil, Finanzierung und deinem persönlichen Steuersatz ab. Für jede Wohnung in der AREVOS Immobilien-Boutique rechnen wir dir die AfA-Wirkung individuell durch – inklusive Cashflow vor und nach Steuern. Sprich uns an, dann legen wir deine Zahlen nebeneinander.

Beispielhafte Darstellung · keine Anlage- oder Steuerberatung. Die endgültige steuerliche Würdigung obliegt deinem Steuerberater.

Rechtsgrundlagen: § 7 Abs. 4, § 7 Abs. 5a und § 7b EStG; Wachstumschancengesetz (in Kraft seit 28.03.2024). Weiterführend: BMWSB, Haufe, IVD-Bundesverband, TABAK Steuerberatung. Stand: Juni 2026.

Wie bekomme ich die AfA zurück?

Wichtig zuerst: Die AfA wird dir nicht direkt „ausgezahlt". Sie ist eine Werbungskostenposition bei deinen Mieteinnahmen. Zusammen mit den Schuldzinsen und den Bewirtschaftungskosten übersteigt sie bei einer Kapitalanlage-Immobilie oft die Mieteinnahmen – es entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung.

Dieser Verlust wird mit deinem übrigen Einkommen verrechnet, also zum Beispiel mit deinem Gehalt. Dadurch sinkt dein zu versteuerndes Einkommen – und du bekommst einen Teil der bereits gezahlten Steuer zurück.

Was muss ich dafür tun?

Du machst deine Einkommensteuererklärung und füllst dabei die Anlage V aus (V steht für „Vermietung und Verpachtung"). Dort trägst du deine Mieteinnahmen und alle Werbungskosten ein – darunter die AfA. Das geht am einfachsten online über ELSTER (elster.de) oder per Steuersoftware.

Nach Abgabe prüft das Finanzamt und schickt dir den Steuerbescheid. Die Erstattung kommt dann als einmalige Zahlung – in der Regel im Frühjahr des Folgejahres.

Geht das auch monatlich?

Ja. Wenn du angestellt bist, musst du nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten. Du kannst beim Finanzamt einen Lohnsteuer-Freibetrag beantragen (Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung). Der voraussichtliche Vermietungsverlust wird dann in deinen elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmalen hinterlegt – dein Arbeitgeber behält ab dann jeden Monat weniger Lohnsteuer ein.

Das Ergebnis: mehr Netto auf dem Gehaltszettel, Monat für Monat, statt einmal im Jahr. Aus rund 2.520 € Steuervorteil pro Jahr (unser Beispiel aus dem AfA-Beitrag) werden so gut 210 € mehr netto – jeden Monat.

Ein paar Praxis-Hinweise

Den Freibetrag kannst du in der Regel erst ab dem Jahr nach dem Kauf eintragen lassen – mit einer Ausnahme: Verluste aus der Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b) dürfen bereits im Anschaffungsjahr berücksichtigt werden. Den Antrag kannst du für ein oder zwei Jahre stellen. Und: Wer einen Freibetrag eintragen lässt, ist anschließend zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet.

Beispielhafte Darstellung · keine Anlage- oder Steuerberatung. Die konkrete Höhe hängt von deiner persönlichen Situation ab – sprich für die Umsetzung mit deinem Steuerberater.

§ 7, § 9 und § 39a EStG (Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren); Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Weiterführend: ELSTER (elster.de), Finanzverwaltung der Länder. Stand: Juni 2026.